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李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

穩(wěn)樓市仍是2026年房地產(chǎn)管理的重點(diǎn)?？陀^而言，前期樓市紓困力度大，且政策未間斷，但各地對(duì)樓市供求平衡考慮不足。目前，考慮到新房在售、在建和二手房掛牌量，部分城市庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)。同時(shí)，近年來(lái)各地都在打造高品質(zhì)項(xiàng)目，以供給優(yōu)化來(lái)提振需求，但一些地方仍存在規(guī)?；l(fā)展、同質(zhì)化現(xiàn)象，新房去化壓力顯現(xiàn)。因此，2026年供給管控思路突出，比如“好房子”也要有序推動(dòng)。

同時(shí)，隨著人口和就業(yè)空間分化，住房需求多樣化、多層次，城市不同區(qū)域需求潛力或供給缺口有差異。比如，此前認(rèn)為熱點(diǎn)城市中心區(qū)改善型需求潛力很大，但這幾年類似地塊供給多，部分片區(qū)需控制增量；比如，近年來(lái)中心區(qū)舊改力度大、教育擴(kuò)招，產(chǎn)業(yè)和學(xué)校外遷現(xiàn)象突出，加上軌道交通外延、各地重視產(chǎn)城融合，次中心或近郊結(jié)構(gòu)性需求突出；再比如，有些區(qū)域租客集中，存在租轉(zhuǎn)買的需求，但二手房老舊、新房戶型大，存在供給缺口。

因此，對(duì)于控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，其前綴是因城施策，甚至要做到因區(qū)施策。而且，增量住房需求部分分流到租賃市場(chǎng)、二手住房市場(chǎng)，部分買房需求延后、租購(gòu)并舉的消費(fèi)模式已形成，且這幾類需求相互間存在部分替代或此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，這是新現(xiàn)象。因此，落實(shí)控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給時(shí)，各地也要考慮到需求的上述變化，從各類需求加總后的整體來(lái)推進(jìn)。

對(duì)2026年的經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議提出“五個(gè)必須”，排在首位的就是必須充分挖掘經(jīng)濟(jì)潛能，對(duì)應(yīng)著潛在需求向現(xiàn)實(shí)需求轉(zhuǎn)化。住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化的形勢(shì)下，住房需求潛力轉(zhuǎn)向租賃和買賣、剛需和改善、二手房和新房之間良性循環(huán)的多層次住房消費(fèi)。目前，熱點(diǎn)城市租賃交易單遠(yuǎn)比買賣交易單大，15個(gè)省份二手住房交易超過新房，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房交易占比近70%。

這就是住房發(fā)展的潛力，也是供求關(guān)系新形勢(shì)下，行業(yè)止跌回穩(wěn)的動(dòng)力源。因此，2026年新房在售庫(kù)存較大的區(qū)域，要控制供地、開工和批售的節(jié)奏。同時(shí)，各地要從住房統(tǒng)一市場(chǎng)建設(shè)、提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)出發(fā)，做好住房需求培育、挖掘和轉(zhuǎn)化。

鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房，也是順應(yīng)這一新變化。短期內(nèi)籌集大量保障性住房，可以盡快解決困難人群的住房需求，對(duì)于會(huì)議提出的“堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)”也具有夯實(shí)基礎(chǔ)的意義。進(jìn)入城市的3億左右的新市民或外來(lái)人口，對(duì)低門檻、低成本的保障性住房需求較大，但各地財(cái)政支出壓力大，保障房建設(shè)、分配周期長(zhǎng)，存量盤活是去庫(kù)存和惠民生的最佳結(jié)合點(diǎn)。

當(dāng)然，保障性住房轉(zhuǎn)向存量籌集，前幾年也在探索，有個(gè)案落地，但推廣不足。會(huì)議在“五個(gè)必須”中還提出，必須堅(jiān)持政策支持和改革創(chuàng)新并舉，必須堅(jiān)持投資于物和投資于人緊密結(jié)合。政策取向上，明年經(jīng)濟(jì)工作要發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應(yīng)。因此，2026年收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房，既要落實(shí)專項(xiàng)債、再貸款等財(cái)政金融工具用于收儲(chǔ)資金來(lái)源，調(diào)整規(guī)劃和設(shè)計(jì)條件、調(diào)整開竣工日期等以滿足新用途，還要在政策和改革上做出突破。

筆者認(rèn)為，盤活主體方面，要鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)、長(zhǎng)租企業(yè)、酒店和民宿經(jīng)營(yíng)方、國(guó)企平臺(tái)等多元參與；收購(gòu)渠道上，要涵蓋已建成或在建新房、二手房，企業(yè)批量房源、個(gè)人零散房源，商品住宅和非住宅等；收購(gòu)用途或模式上，探索以舊換新、舊改安置、調(diào)整功能轉(zhuǎn)做長(zhǎng)租公寓、人才房、文旅文創(chuàng)、新式餐飲等新場(chǎng)景、新業(yè)態(tài)等。各地要搭建信息透明、項(xiàng)目多元、覆蓋全市的房源庫(kù)。價(jià)格方面，市場(chǎng)化收購(gòu)遵循自主自愿原則。

保障性住房方面，要擴(kuò)大住房保障范圍以充分激活潛在需求。加大專項(xiàng)債、安居工程、預(yù)算內(nèi)投資、公積金增值收益等支持?？紤]去庫(kù)存、惠民生、擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)、穩(wěn)樓市等綜合效應(yīng)。同時(shí)，后續(xù)可通過“先租后售”、保障性住房經(jīng)營(yíng)、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、打造消費(fèi)街區(qū)等探索中長(zhǎng)期平衡。另外，也要探索存量盤活修復(fù)片區(qū)土地價(jià)值、物業(yè)價(jià)值等反哺保障性住房。這些本身就是住房發(fā)展的新模式。

重要的是，這種新模式在商品房、住房保障、住房租賃、舊改安置等各個(gè)需求領(lǐng)域打造“好房子”序列，將整體住房供給水平上一個(gè)臺(tái)階，真正達(dá)到高品質(zhì)供給激活需求，高品質(zhì)需求驅(qū)動(dòng)供給，最終讓住房供給和需求在更高水平上實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)均衡。由此，一方面將住房消費(fèi)作為國(guó)內(nèi)大循環(huán)、統(tǒng)一大市場(chǎng)的一環(huán)，另一方面也是通過住房供給來(lái)促進(jìn)國(guó)內(nèi)大循環(huán)、統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)。進(jìn)一步講，也為短期內(nèi)要管控供給、甚至要做減法的新房市場(chǎng)帶來(lái)可持續(xù)的動(dòng)力。